Про необхідність прийняття співвласниками будинку рішення про модель організації договірних відносин

З 1 травня 2019 року в повному обсязі введено в дію Закон України від 09.11.2017 № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» (далі — Закон).

Згідно з вказаним Законом визначено нову класифікацію житлово-комунальних послуг, нову систему взаємовідносин, що виникатимуть у процесі надання та споживання цих послуг, передбачено різні моделі договірних відносин у сфері комунальних послуг.

Договори про надання комунальних послуг, укладені до введення в дію цього Закону (тобто, до 01.05.2019), зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами, до дати набрання чинності  договорами про надання відповідних комунальних послуг, укладеними за новими правилами (постанова КМУ від 05.07.2019 № 690), визначеними цим Законом.

Відповідно до статті 12 Закону та п.6 “Правил надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення”, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.07.2019 № 690, надання комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

При цьому пунктом 4 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону передбачено, що не пізніш як протягом одного року з дня введення в дію цього Закону (тобто, не пізніш як 01.05.2020) співвласники багатоквартирних будинків незалежно від обраної ними форми управління багатоквартирним будинком зобов’язані прийняти рішення про модель організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг (крім послуг з постачання електричної енергії та природного газу) щодо кожного виду комунальної послуги згідно з частиною першою статті 14 цього Закону, а виконавці комунальних послуг — укласти із такими співвласниками договори про надання відповідних комунальних послуг відповідно до обраної співвласниками моделі організації договірних відносин.

У разі якщо співвласники багатоквартирного будинку самостійно не оберуть одну з моделей організації договірних відносин, визначених частиною першою статті 14 Закону, та/або не дійдуть згоди з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги, між виконавцем відповідної комунальної послуги та кожним співвласником після 01.05.2020 буде укладено індивідуальний договір про надання комунальної послуги з урахуванням особливостей, визначених частиною сьомою статті 14 Закону (Дивитися далі - Договір з індивідуальним споживачем (підваріант)).

Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України. Такі договори затверджено окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір про надання комунальних послуг) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач).

Детально про кожну нову модель договору:

Договір з індивідуальним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання водовідведення + обслуговування внутрішньобудинкових систем. Договір укладатиметься з кожним споживачем окремо.

Оплата: тариф + за обслуговування й поточний ремонт внутрішньобудинкових систем + за абонентське обслуговування (встановлює водоканалом) + внески на заміну та обслуговування загальнобудинкових лічильників. 

Договір з індивідуальним споживачем (підваріант) У разі коли співвласники багатоквартирного будинку самостійно не обрали однієї з моделей організації договірних відносин, визначених частиною першою статті 14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги”, та/або не дійшли згоди з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, плата виконавцю за індивідуальним договором складається з плати за послугу, плати за абонентське обслуговування.

Плата за абонентське обслуговування сплачується споживачем виконавцеві в порядку та розмірах, визначених індивідуальним договором.

Внески за обслуговування та заміну вузлів комерційного обліку послуг з централізованого водопостачання включаються до плати виконавцю і в рахунку відображаються окремо відповідно до договору. 

Договір з індивідуальним споживачем у будівлі (приватний сектор). Укладається із власником будівлі.

 Колективний договір 

Модель організації договірних відносин на основі колективного договору передбачає, що договір з виконавцем комунальної послуги укладається особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку.

Такою уповноваженою особою може бути будь-хто, кого на це уповноважать збори співвласників багатоквартирного будинку або загальні збори ОСББ: хтось зі співвласників багатоквартирного будинку, управитель багатоквартирного будинку, правління ОСББ чи будь-яка інша фізична або юридична особа.

За цієї моделі організації договірних відносин виконавець:

•не здійснює безпосереднього збору платежів і роботи зі споживачами;

•не здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових мереж.

Відповідно, плата виконавцеві складається лише з плати за комунальну послугу, що розраховується, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг. Плата за абонентське обслуговування та плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку виконавцеві не сплачуються.

Збір платежів (із подальшим перерахуванням виконавцеві) здійснює особа, уповноважена співвласниками. Саме її завданням є сформувати квитанції споживачам та прослідкувати за своєчасною оплатою  кожним. Для приймання платежів уповноважена особа відкриває окремий поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою. Кошти на такому рахунку є власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Важливо, що в разі, якщо хтось зі споживачів заборгував, із позовом до нього звертається не уповноважена особа, а сам виконавець комунальної послуги.

Для чого передбачена така модель? Річ у тім, що робота з розподілу між співвласниками обсягів спожитих комунальних послуг для цілей формування рахунків на оплату, власне формування і друк таких рахунків, робота зі збору платежів мають свою вартість. І утримувати “абонентську службу” в одного суб’єкта (наприклад, управителя) зазвичай дешевше, ніж мати кілька абонентських служб у кількох виконавців комунальних послуг. Адже в кінцевому підсумку за все завжди платить споживач!

Крім того, така модель дозволяє не виокремлювати складову обслуговування і поточного ремонту внутрішньобудинкових систем із утримання будинку в цілому - що важливо для випадку, коли співвласники не бажають доручати цю функцію виконавцю комунальної послуги (або він не бажає її виконувати).

Договір із колективним споживачем

Модель організації договірних відносин на основі договору з ОСББ як колективним споживачем передбачає, що договір із виконавцем комунальної послуги укладається з ОСББ як юридичною особою від власного імені.

Ця модель дуже подібна до моделі на основі колективного договору. Однак на відміну від попередньої, за боргами за комунальну послугу відповідає ОСББ як юридична особа - виконавець не має права звертатися з позовом безпосередньо до конкретного співвласника. І внутрішні відносини між ОСББ і співвласниками регулюються статутом об’єднання та рішеннями його органів управління, а не законом чи договором.

В іншому - все так само, як і в попередній моделі. Виконавцеві комунальної послуги сплачується лише плата за комунальну послугу, виходячи з ціни(тарифу) та обсягу споживання, без плати за абонентське обслуговування і без плати за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем.

Що дає співвласникам така модель організації договірних відносин?  По-перше, як і в моделі на основі колективного договору, - економія на платі за абонентське обслуговування. По-друге, збереження за об’єднанням (чи обраним ним підрядником) обслуговування і ремонту внутрішньобудинкових систем - що часто є вагомим аргументом для співвласників багатоквартирних будинків, які мають, наприклад, сучасні/модернізовані індивідуальні теплові пункти. По-третє, усунення будь-якого зовнішнього втручання у внутрішні справи об’єднання: співвласники і ОСББ самі розберуться і з розміром внесків на оплату комунальних послуг, і з платіжною дисципліною.

Яку з передбачених законом моделей обрати - вирішувати самим співвласникам. Кожна має свої сильні і слабкі сторони. Вирішити, на якій зупинитися, співвласники можуть, лише зваживши всі “за” і “проти” для свого конкретного багатоквартирного будинку. Щоб полегшити вибір, наведемо узагальнену порівняльну таблицю моделей організації договірних відносин.

* Відповідні витрати закладаються у плату управителеві чи іншому суб’єкту, що укладає договір від імені співвласників

** Відповідні витрати закладаються у кошторис ОСББ (заробітна плата бухгалтера, витрати на друк квитанцій тощо)

*** Відповідні витрати є частиною витрат на управління багатоквартирним будинком, яке здійснює інший суб’єкт (управитель, ОСББ).